La transferencia de cuotas ideales como negocio indirecto en las urbanizaciones informales. Su implicancia en el registro de predios de Lima

Abstract

La copropiedad ha sido entendida como un régimen transitorio costoso e ineficiente; por ello, llama la atención que en el Registro de Predios de Lima se utilice esta figura legal con mucha frecuencia. Podría pensarse que la teoría es errada y que el sistema de copropiedad en verdad es deseable y eficiente; sin embargo, cuando analizamos los contratos con los que se configura este régimen encontramos que ello no es así. Se dice que se adquiere una cuota ideal, cuando la intención de las partes es adquirir una parte material del predio. Lo que sucede es que se utiliza esta figura legal con fines indirectos, es decir, se constituye el régimen de manera instrumental y transitoria, sólo para poder acceder al Registro Público. De no hacerlo así, el Registro deniega el acceso al contrato. Lo que finalmente se produce es la publicidad incompleta de los contratos y con ello “se esconde” parte de la realidad. Nos preguntamos si en este contexto el Registro cumple con la finalidad de otorgar seguridad jurídica a los derechos inscritos, si reduce los costos de transacción y fomenta el intercambio sano de los bienes y con ello la creación de riqueza. Nuestra respuesta es negativa y la basamos en razones históricas, económicas y jurídicas. Proponemos por tanto una interpretación de los contratos que permita su acceso al Registro, conforme a la voluntad de las partes; así como un marco legal que le dé soporte.