La tutela del tercero adquirente frente a los actos de disposición del bien común

Abstract

La presente tesis pretende ofrecer una solución, compatible con nuestro marco jurídico peruano, respecto a la problemática de la tutela del adquirente frente a los actos de disposición del bien común celebrados por uno o algunos de los copropietarios (esto es, actos jurídicos que vulneran la regla de la unanimidad que exige el artículo 978° del Código Civil peruano). Así, bajo una interpretación estrictamente literal del citado artículo, se sostiene que el adquirente del bien común no encuentra tutela alguna y, por tanto, su adquisición deviene en nula en tanto se corrobore que en su respectivo contrato (usualmente, una compraventa) no intervino la totalidad de copropietarios. No importando, en consecuencia, si dicho adquirente ya efectuó el pago del precio, si ya tomó posesión del inmueble, si actuó de buena fe o, incluso, si inscribió su contrato en los Registros Públicos, pues dado que la nulidad es un vicio que no admite forma alguna de subsanación o convalidación resulta irrelevante cualquier conducta desplegada por este último. De hecho, esta posición es la asumida por un importante sector de la doctrina y de la jurisprudencia. En contraposición a la postura tradicional, una interpretación adecuada y sistemática de las disposiciones del Código Civil —así como el correcto entendimiento del vicio presente en los contratos mediante los cuales se transfiere una posición jurídica que no se posee en todo o en parte —, permiten concluir que la sanción de nulidad carece de sustento teórico y utilidad práctica. Se propone, por tanto, la sanción de ineficacia relativa, lo que garantizará no solo una correcta ponderación de los intereses de las partes en conflicto (copropietarios excluidos versus adquirente del copropietario infractor), otorgando a cada uno herramientas que permitan salvaguardar sus derechos, sino también una tutela efectiva a favor del adquirente en aquellos casos en que su comportamiento se ajuste a los parámetros exigidos por la buena fe y cumpla con inscribir su contrato (artículo 2022° del Código Civil).